Herrgården ska lyftas

Altandörren, in till husvärden Edin Altumbabics kontor i bottenplanen i ett av hyreshusen i mångmiljonprogrammet Herrgården i stadsdelen Rosengård, står på glänt. Det spelar ingen roll att det har hunnit bli november. Vid sitt skrivbord alldeles innanför pratar Edin Altumbabic i telefon samtligt som han gestikulerar ivrigt, det är bara att komma in. På utemöblerna utanför syns tydliga spår av samvaro, någon har nyss suttit och tagit sig en kopp kaffe här.
– Inte en enda gång under de fem år som jag jobbat här har jag fått ett mejl om en felanmälan. Människor ringer eller kommer hit. Det är viktigt att vara tillgänglig, våra kunder behöver det direkta mötet eftersom många är osäkra på svenskan, berättar han senare.

Det har hunnit gå sex år sedan Fastighetsfolket senast var här. Då var Rosengård i det mediala strålkastarljuset efter ett flertal anlagda bränder av såväl bilar som fastigheter och gårdar. Det kastades sten och räddningstjänsten vågade inte ta sig in i stadsdelen utan eskort av polis. Fastigheterna i området var dessutom sedan länge mycket nedgångna, det rapporterades om allt från mögel till kackerlackor. Många olika små mindre värdar var inblandade och ägarbytena var många.

När vi var här år 2009 hade det gått ett par år sedan Malmö stad ålade fastighetsbolaget MKB att ta över och renovera 300 lägenheter i området Herrgården. Man såg ingen annan utväg. 55 miljoner kronor pumpades in. Vi fick träffa hus- och kundvärdarna Magnus Olsson och Mats Bergqvist som var stolta och berättade om såväl fysisk upprustning som socialt arbete som på olika plan skulle få hyresgästerna att känna sig mer involverade och därmed ta större ansvar. Och fler fastighetsägare i området tvingades så småningom följa i MKB:s spår.

Nu är det 2015. Herrgården har åter hamnat i medieljuset. Nyligen kom rapporten Förorterna som moder Svea glömde. Den tidigare LO-analytikern Jan Edling har där tittat på landets mest 38 utsatta förorter. Han har bland annat gått igenom statistiken för arbetslöshet, utbildningsnivå, andelen behöriga till gymnasiet samt ohälsotal. När han jämför dessa med riket i övrigt kommer stora skillnader fram: gapet har inte minskat. I stället har det ökat. Som exempel har den genomsnittliga disponibla inkomsten för befolkningen i stort ökat mellan de år rapporten granskar, 1997 till 2014. Men i de 38 förorterna har den i stället sjunkit från 83,8 procent av rikets genomsnitt till att i dag ligga på enbart 69,7 procent.
– Det beror bland annat på att så fort människor kan flyttar de ut från dessa områden. Samtidigt kommer det hela tiden nya nyanlända. Så det blir aldrig någon stabilitet, den som etablerar sig i Sverige väljer att bo någon annanstans, säger Jan Edling.

Han tycker visserligen att de stora renoveringarna av mångmiljonprogrammen varit viktiga. Men han efterlyser nu ett helhetsgrepp, att samhällets samtliga instanser prioriterar de utsatta områdena.
– Att barnen, som dessutom är så trångbodda att de har svårt att få ro till läxläsning, dessutom blir anfallna av kackerlackor nattetid håller så klart inte. Det är viktigt att det basala funkar. Men det här är komplexa problem som inte kan lösas av att man planterar lite i rabatterna. Det är inte det som gör att barnen bli behöriga till gymnasiet, säger Jan Edling.

I botten av samtliga index hamnar befolkningen i just området Herrgården. Här är allra flest arbetslösa (strax under 90 procent), inkomsterna allra lägst, flest elever är inte behöriga till gymnasiet och så gott som alla, 95 procent, är utrikesfödda eller har minst en utlandsfödd förälder.
– Det är inget negativt i sig. En högre andel utlandsfödda har högre utbildningsnivå än svenskfödda. Men när människor isoleras i ett område i ett nytt land, utan kontakt med övriga samhället, är det en stor riskfaktor för att inte ta till sig språk, komma in på utbildning och få jobb, säger Jan Edling.

Edin Altumbabic och hans närmsta chef Håkan Andersson, som är MKB:s förvaltare i Rosengård, har läst rapporten. De känner delvis igen området från sin yrkesvardag, samtidigt som de betonar att man inte får glömma att det finns människor av kött och blod bakom statistiken.
– Det är lätt att glömma det i den här typen av rapporter, säger Håkan Andersson.
Han tror att Herrgårdens rent geografiska isolering kan vara en av orsakerna till att området hamnar i botten. Herrgården ligger inklämt mellan motorvägen och den hårt trafikerade Amiralsgatan, lite vid sidan av det övriga Rosengård. Stadsbussarna går inte in i området, för att komma till närmsta busshållplats måste man ta sig till motorvägen.
– Ingen förutom de som bor här, eller som ska hälsa på någon, passerar här. Det gör något med området, säger Håkan Andersson.

För att skaffa sig en egen bild av området, har MKB just påbörjat en egen undersökning. Det var ändå ett bra läge för det: just nu ser husvärdarna nämligen över den fastighetstekniska statusen invändigt i samtliga 300 lägenheter. I samband med det passar de på att intervjua de boende: vad har de för yrkesbakgrund, hur ser deras drömmar ut?
– Det handlar om att göra vad vi kan. Kanske har aldrig någon ens frågat dem om detta. Jag berättar dessutom ofta om min egen resa, hur jag kom
 till Sverige i början av 2000-talet och tog mig in i utbildning och jobb. Kanske kan det ge någon hopp, säger Edin Altumbabic.

Insatsen tar tid. Runt en timmes intervju med både för- och efterarbete för varje hushåll. Men det ger resultat, menar Håkan Andersson. Både rent samhällsekonomiskt och även för fastighetsbolaget – på lite längre sikt.
– Dels får vi en kartläggning av folks kunnande. Vad är det som säger att vi inte kan ta någon härifrån nästa gång vi är i behov av en viss slags hantverkare till exempel? Och då har vi plötsligt sett till att någon får jobb. Att dessutom få reda på vad folk vill ha är jätteviktigt. Det är så lätt att initiera olika sociala projekt och sedan tycka att man gjort något. Men om de boende inte är intresserade så ger det ingenting. Att ge möjligheter till delaktighet och att själv kunna involvera och styra projekt tycker vi är jätteviktigt, säger Håkan Andersson.

Att arbeta med fastigheter i ett område som Herrgården kräver att man tänker lite utanför boxen, menar Edin Altumbabic och Håkan Andersson. Trots att det enbart handlar om 300 tätt belägna lägenheter, jobbar både Edin Altumbabic och hans kollega, som dock för tillfället är tjänstledig några månader, heltid här.
– Vi ser det behovet och försöker möta det. 900 människor är skrivna i lägenheterna, men vi uppskattar att runt 1 500 bor i dem egentligen, säger Håkan Andersson.

De två kundvärdarnas tjänster är dessutom lite speciellt utformade. Halvtid jobbar de med den rent fastighetstekniska biten. Men på halvtid är de så kallade bosociala utvecklare. I den rollen ingår allt som har med att skapa relationer till hyresgästerna att göra: samarbetet med de lokala föreningarna, initiera olika projekt och aktiviteter och att faktiskt ha möjlighet att ta sig tid till den där kaffekoppen man blir bjuden på när man egentligen bara skulle byta ut ett trasigt handtag i en kökslucka.
– Det är högst medvetet från MKB:s sida. Genom att bygga relationer till kunderna kan vi jobba mer preventivt. Det blir färre problem, störningar och slitage när människor vet vad som gäller och känner samhörighet med både varandra och oss som jobbar här. I slutändan får vi tillbaka det, på alla plan, säger Håkan Andersson.

Arbetssättet gör att Edin Altumbabic känner så gott som samtliga hyresgäster vid förnamn. Han berättar att han alltid känner sig trygg, han hinner sällan ta av sig skorna innan en hyresgäst bjuder på kaffe och kaka.
– Många har bott här väldigt länge och vi har flera stora släkter bland kunderna. En familj hyr till exempel elva av våra lägenheter, det bor kusiner och mostrar i varje trappuppgång. Innan jag började här tänkte jag att jag skulle möta mycket nedstämdhet hos folk. Men faktum är att det är stor sammanhållning mellan de boende, vilket nog hjälper många. Men visst finns det stor uppgivenhet över arbetslösheten.

Skyddsombudet i området, Jan Persson, delar Edin Altumbabics bild.
– Generellt tror jag vi har en hög nivå. Det är aldrig något ifrågasättande från cheferna när något behöver åtgärdas. I fjol hade vi till exempel en genomgång av mobiltäckningen i källare och på vindar. Det är viktigt att kunna ringa, om det skulle behövas. Sedan tror jag trygghetskänslan också handlar om hur kundvärdarna arbetar. Man har inte inställningen att man är polis, utan kommunicerar och är nära kunderna. Då upplever man också en trygghet, säger Jan Persson.

Att Edin Altumbabic jobbar i ett område med mycket hög arbetslöshet, påverkar dock rutinerna. Tidigare jobbade han för en bostadsrättsförening inom HSB: Då var det som mest intensivt mellan klockan 7 och 8 på morgonen.
– Folk ville att felanmälningar skulle åtgärdas innan de gick till jobbet. Här är det helt dött då, folk sover fortfarande. Kunderna börjar höra av sig först framåt 11-tiden, efter frukost. Men vi har anpassat oss efter det och ägnar de första timmarna av varje dag att gå runt i området och göra en besiktning av varje fastighet. På så sätt får vi snabb koll på om något hänt.

Han behöver ta en paus. En man står i dörren till altanen och vill ha en utskrift på att han har betalt senaste hyran. Mannen berättar att han studerar just nu och har rätt till bostadsbidrag. Men för att få det måste han ha kvitto på hyran.
Edin Altumbabic är snabbt på plats vid datorn och hjälper till. De småpratar lite och skrattar. Och mannen får sitt papper. När mannen gått berättar Edin Altumbabic att han så gott som alltid försöker klara sig utan tolk, trots att det talas 40 språk bland hyresgästerna.
– När svenskan saknas kommer man långt med tecken och kroppsspråk. Lär sig våra kunder ett nytt svenskt ord vid varje möte så har jag åtminstone bidragit med något. Vi kan inte förändra allt, men att möta människor i deras boendemiljö och försöka stärka självkänslan är ett av det viktigaste jobb jag kan tänka mig.

Fakta om Herrgården

I Herrgården, en del av Rosengård som enbart består av hyreslägenheter, finns i dag tre fastighetsbolag:

• Kommunala MKB som förvaltar 300 lägenheter.
• Victoria Park som förvaltar runt 900 lägenheter.
• Contentus som förvaltar 169 lägenheter.

Herrgården 
i rapporten


• Genomsnittlig disponibel inkomst år 2013: 48 procent av riksgenomsnittet (riket; 249 200 kronor per år).
• En tredjedel av invånarna i Herrgården hade en disponibel inkomst under fattigdomsgränsen, det vill säga lägre än 66 750 kronor/år.
• Andel grundskoleelever som år 2014 inte var behöriga till gymnasiet: 51 procent (riksgenomsnitt 12,7).
• Andel med eftergymnasial utbildning: 16,9 procent (riksgenomsnitt 39,2).
• Andel i åldern 20–64 år som varken jobbar eller studerar: 54,1 procent (riksgenomsnitt 16,4).
• Andel förvärvsarbetande i åldern 20–64 år: 18 procent (riksgenomsnitt 77,1 procent).
• Andel med utländsk bakgrund: drygt 95 procent.