Bild:

Den tredje delen i Fastighetsfolkets serie om bovärdsyrket handlar om Nyköpingshem. Där har man den 1 feb­ruari – efter tio år med bovärdar – sjösatt en ny organisation. Av 19 bo­värdar blir sju kvar och de får fler adminis­trativa arbetsuppgifter. Övriga specialiserar sig inom reparationer eller ute­skötsel. Bovärdarna ska hålla samman ”sitt team” utan att vara arbetsledare.

Fastighets­klubben har accepterat den nya organisationen ”på försök” men är kritisk till att facket inte fick möjlighet att påverka i ett tidigare skede.
När Fastighetsfolket besöker Nyköping i mitten av december för att prata om bovärdsrollen gäller den gamla organisationen fortfarande och allt är ännu inte klart inför den nya.
Bovärdarna har fram till nu haft ansvaret för ett visst antal lä­gen­heter och skött fastigheterna in- och utvändigt. Så här års har det blivit mycket halkbekämpning och snöröjning. De har också gjort småreparationer i lä­gen­heterna inom snickeri, VVS och el.
De arbetsuppgifter som bovärden inte behärskat eller hunnit med har överlämnats till företagets egen reparations- eller driftgrupp eller till en entreprenör som företaget har avtal med.
Bovärden har varit företagets ansikte utåt. På anslagstavlan vid varje trapphus finns information med namn, bild och telefonnummer. Fel­anmälningar har skett till företagets kund­center som sedan skickat dem vidare elektroniskt till de anställdas telefoner.
– Jag anställdes för drygt åtta år sedan, strax efter att bovärdstjänsterna hade införts, säger Tony Granström. Jag minns att Nykö­pingshems ambition var att den egna personalen skulle göra en större andel av jobben och färre entreprenörer anlitas. Ju mer utbildning vi har fått desto större har repara­tions­biten blivit.
Kontakten med hyresgästerna är en annan del av jobbet som också byggts på genom åren, berättar han.

Förutom de 19 bovärdarna har Nyköpings­hem haft en egen markgrupp på tre personer, en reparationsgrupp på sex, en driftgrupp på tre samt tre fastighetsskötare.
Det var för två år sedan som diskussionen om behovet av förändringar påbörjades, berättar Pär Rådstam, som då var ordförande för Fastighetsklubben.
Att 20 procent av beståndet nyligen har sålts har också påverkat.
Det var dock först i oktober som Fastighets fackklubb fick börja förhandla med företaget om den nya organisationen.
Klubbstyrelsen tycker att det var alldeles för sent. Klubben borde ha blivit delaktig i processen i ett mycket tidigare skede.
– Dessutom gillar vi inte att klubben tvingades ta ställning till ett färdigt förslag, säger Stefan Johansson, Tony Granström och Richard Fredriksson, som alla ingår i styrelsen.
– Det hade varit bättre om klubben och företagsledningen hade utarbetat ett förslag tillsammans.
– Vi har framfört våra åsikter under förhandlingens gång och slutresultatet är okej. Om tolv månader ska en gemensam utvärdering genomföras. Det har varit avgörande för att vi i klubben skulle gå med på omorganisationen. Vi anser att vi då har en chans att få igenom förändringar, säger klubb­ordför­ande Stefan Johansson.

Att arbetsorganisationen förändras har flera orsaker.
– Cheferna tycker att det är för många arbetsuppgifter på en och samma person. Det finns bovärdar som också tycker det, men det finns också bovärdar som ser de många olika ar­bets­uppgifterna som en fördel, säger Ste­fan Johansson.
En annan åsikt bland de anställda är att man som bovärd får jobba för lite med det som man är bäst på.
– Nyköpingshem har ofta sökt personer med yrkeskompetens som snickare eller VVS-are. Då är det klart att man vill skruva mer än att köra gräsklippare. Jag är trädgårds­mästare i botten och vill helst hålla på med uteskötsel så mycket som möjligt, säger Pär Rådstam och fortsätter:
– Vi har flängt mellan olika jobb. Ett fyratimmarsjobb kunde ta två dagar eftersom det un­der tiden dykt upp andra, mer akuta jobb. Mycket tid har gått åt till att åka mellan uppdragen, något jag vet att företaget vill kom­ma ifrån. Upplägget hade en inbyggd tids­tjuv.
– Det blir jävligt stressigt ibland när man har många uppgifter att hålla reda på, säger Pär. På våren har det varit viktigt att man fått ägna några veckor åt att styra upp utomhus­jobben. Men samtidigt skulle man också hinna med avflyttningar och reparationer som styckar sönder arbetsdagen.
– Men vi arbetar olika och det spelar roll vilket bostadsområde man jobbar på. På mitt område råkar jag sällan ut för så där röriga situationer. Jag har inte haft det ständiga trycket som många andra har, säger Tony Granström.
Alla fyra tycker att ambitionen att klara av så mycket som möjligt i egen regi är bra och att arbetet behöver läggas upp på ett annat sätt så att jobben blir ordentligt genomförda.
– En hel del av de jobb som läggs ut på entreprenad idag beror på tidsbrist, inte på kompetensbrist, säger Pär.

Den nya organisationen består av sju bo­värdsteam med minst en fastighetsreparatör och minst en miljövärd i varje team. Repara­tionsgruppen avskaffas och driftgruppen får mer resurser.
När Fastighetsfolket är på plats i mitten av december vet alla anställda ännu inte vilka tjänster de ska ha i den nya organisationen eller vilka andra som ska ingå i deras team. Att cheferna ska sätta ihop teamen har också debatterats på ett av fackklubbsmötena.
– Jag hade gärna fört en diskussion om vilka man ska jobba ihop med i den nya organisationen, säger Tony.
– Eftersom det är arbetsgivaren som drivit igenom den här modellen så är det väl lika bra att arbetsgivaren även tar ansvaret hela vägen ut och sätter samman teamen – och då är det så klart arbetsgivaren som också får ta ansvaret för hur det fungerar, säger Pär.

De sju bovärdarna är handplockade av företagsledningen. Stefan Johansson är en av dem. I samtal med förvaltningschefen har de övriga framfört om de vill jobba med reparationer eller med yttre skötsel. Pär Råd­ström har velat bli miljövärd och Tony Gran­ström fastighetsreparatör. Rickard Fredriksson, som jobbat med VVS på sistone, ser fram emot att få fokusera på ventilationsfrågorna inom driften. Även han har tidigare jobbat som bovärd.
De nya bovärdarna ska ta över en del administrativa arbetsuppgifter från de biträdande förvaltningscheferna. De ska vara mer del­aktiga i budgetarbetet och i förvaltningspla­ner­na.
– Företaget har lovat att vi kommer att få stöd i den nya rollen, vilket kan innebära nya utbildningar. Nyköpingshem har alltid varit bra på att utbilda sin personal, säger Stefan Johansson.
Bovärden ska, som tidigare, vid behov beställa jobb av entreprenörer och granska deras fakturor. Bovärden fortsätter att vara Nyköp­ingshems ansikte utåt och den som har mest kontakt med hyresgästerna.
Eftersom varje bovärdsteam har betydligt fler lägenheter än tidigare inom sitt ansvars­område kommer en hel del av arbetstiden gå åt till kontakter med hyresgästerna. Det tror i alla fall Stefan Johansson.
– Men vi bovärdar ska också vara behjälpliga och jobba både ute och med lägenhetsreparationer, berättar han.
Att arbeta i grupp är något som alla fyra tror på.
– Jobben kommer att lösas inom gruppen. Om jag blir fastighetsreparatör och en miljövärd behöver hjälp under en eftermiddag ska jag hjälpa till, säger Tony Granström.
Richard kommer in i bilden när bovärden till exempel upptäckt att en fastighet drar ovanligt mycket el.

Idag är genomsnittslönen för bovärdarna 24 000 kronor i månaden. Hur de nya tjänsterna kommer att påverka lönerna var ännu oklart när Fastighetsfolket var på besök. Löneförhandlingar har ägt rum efter denna tidnings pressläggning.
– Miljövärdarna eller fastighetsreparatörerna kommer att stanna av lönemässigt under en tid. Bovärdarna hamnar istället högre upp i lönetrappan, tror Tony Gran­ström.
– Jag är inte helt säker på att miljövärdarna och fastighetsreparatörerna halkar efter. Deras yrkeskompetens kan komma att värderas högre eftersom de kan koncentrera sig mer på det som de är bra på, säger Pär.
De tre övriga tror dock att löneskillnaderna kommer att öka mellan bovärdarna och övriga i gruppen eftersom den nya bovärds­tjänsten innebär större ansvar och mer kvalificerade arbetsuppgifter.
– Jag hoppas i alla fall på en positiv löneutvecklingen för bovärdarna. Mer ansvar ska ge mer i pengar, säger Tony.

 

”Branschen går mot ökad specialisering”

Att arbetet organiseras om har flera anledningar, förklarar Christer Gustavsson som är vd för Nyköpingshem.
– Bovärdarnas befattningsbeskrivning har varit för splittrad. De måste klara av väldigt många saker, samtidigt som fastighetsbranschen går mot en ökad specialisering.
– Därför har vi delat upp jobben i inre och yttre skötsel och låter den nya bovärden vara samordnare för sitt team. De anställda få en möjlighet att specialisera sig, säger Christer Gustavsson.
Istället för det ensamarbete som bovärdsjobbet har varit kommer bovärden vara en i teamet men också bli ansvarig för sin grupp.
– Företagets förvaltnings­ansvariga har inte orkat vara närvarande för alla bovärdsområden. Omorganisationen un­der­lättar även för dem när de nu istället ska hålla kontakten med sju bovärdar.
Nyköpingshems ambition har, enligt Christer Gustavsson, varit att få fram en mer ”kundnära” förvaltning. Bovärden i den nya organisationen kommer att få en bättre helhetsbild av allt som sker i fastigheten och därmed kunna ge bättre information till de boende.

Christer Gustavssons svar på kritiken från Fastighetsklubben om att företaget involverat klubben för sent i förändrings­arbetet är att företaget ändå har lyssnat på klubbens synpunkter under arbetets gång.
– Som arbetsgivare ska man föreslå lösningar, vilket vi har gjort. Det finns dock ingen prestige i detta. Alla är överens om att 2013 kommer att vara ett försöksår. Vi är beredda att korrigera det som blivit fel, säger han.
Dessutom har företaget väntat på att försäljningen av de nästan 900 lägenheterna skulle bli av. Flera överklaganden försenade processen.

 

”Bovärdar har kommit för att stanna”

Arbetsorganisationer med bovärdar kommer att rulla på utan större förändringar. Det tror de flesta i fastighetsbransch­en som Fastighetsfolket har pratat med.

De fastighetsföretag som satsat på bovärdar, husvärdar eller kvartersvärdar – titlarna varierar – har strävat efter en yrkesroll med fo­kus på de boende och med ett totalansvar för den löpande fastighetsförvaltningen för de hus de tilldelats, säger Per Ollas från konsultföretaget Fasticon.
Fasticon ger råd och stöd om företagande och förvaltning till fastighetsföretagen.
Per Ollas, som är en av företagets seniorkonsulter, har en känsla av att arbetsorganisationerna med bovärdar ligger ganska stabilt.
– Jag kan inte se en utveckling åt det ena eller det andra hållet. De här arbetsorganisationerna rullar på, i första hand i de kommunala bostadsföretagen, säger han.
Per Ollas tar upp två saker som han tycker att fastighetsföretag med egna bovärdsorganisationer bör vara uppmärksamma på. Det första är att upprätthålla en effektiv arbetsorganisation.
– Företagen bör se upp så att andelen köpta tjänster i det löpande underhållet inte rusar iväg. Tanken är att bovärden ska utföra enklare reparationer i lägenheterna och på det sättet vidmakthålla goda kundrelationer. Det är också viktigt att bovärdsområdena sätts samman så att de ligger så nära heltid som möjligt, vilket ofta är lättare sagt än gjort.
Det andra är att företagen bör se över sina ”backuppsystem” när bovärden behöver semester eller är sjukskriven.
– I de fastighetsföretag som köper uteskötsel och trappstädning i kombination med sin bovärdsorganisation arbetar bovärden ofta ensam. Det finns inget arbetslag att få hjälp av under ti­den som bovärden är frånvarande.
En lösning kan, enligt Per Ollas, vara att upprätta samverkans­områden där bovärdarna hjälper var­and­ra vid kortare frånvaro och skapa en personalpool med egna eller externa resurser som stöttar vid längre frånvaro.

Alla som Fastighetsfolket talat med är överens om att det idag finns en olycklig blandning av titlar för den här yrkesrollen. Sedan i våras är arbetsmarknadens parter i bransch­ens egen utbildningsnämnd överens om fem yrkesroller. ”Fastighetsvärd” är en av dem och som fastighetsvärd kan man tituleras som bovärd, husvärd eller kvarters­värd.
– Det har varit ett önskemål i bransch­en om att enas kring ett antal yrkesroller eftersom företagen benämnt tjänsterna olika under en längre tid, säger Made­­leine Rietschel, som är verksamhets­chef för Fas­tighetsbranschens utbildningsnämnd.
– Fortfarande ser dock tjänsterna olika ut från företag till företag. Titlarna och deras innehåll är anpassade till olika företagskulturer. Ibland beror skillnader­na på bostadsföretagets storlek.

Peter Aronsson, ombudsman på Fastig­hets som arbetar med utbildningsfrågor, bekräftar att utvecklingen i branschen spretar:
– Både outsourcing och insourcing pågår. Det finns fastighetsföretag som medvetet minskar andelen jobb i egen regi samtidigt som det finns företag som satsar på det motsatta, säger han.
– Det finns företag som vill att deras fastighetsvärdar ska slippa hålla i en skiftnyckel och istället bli beställare. Just nu är det inte så trendigt att införa bovärdssystem. Däremot tror jag att på längre sikt så kommer fler bostadsföretag att satsa på kundnära organisationer och det talar för att den typen av arbetsorganisation har en framtid.
Magnus Pettersson, andre ordförande i Fastighets, tycker att arbetsorganisationerna med bovärdar är en positiv utveckling för förbundets medlemmar, under förutsättning att bovärden inte enbart är den som beställer jobb av entreprenörer:
– Om bovärden enbart fungerar som beställare försvinner grundtanken med att han eller hon ska vara ett ansikte utåt. Bovärden blir dessutom lätt utbytbar. Vem som helst kan klara av ett sådant jobb.
Fastigo, arbetsgivarorganisation för i huvudsak kommunala och kooperativa bostadsföretag, har inte undersökt hur medlemsföretagen organiserar arbetet och kan inte svara på om arbetsorganisationen med egna bovärdar är populärare än tidigare eller om den är på väg att minska. Charlotta Stensson, förhandlingschef på Fastigo, tror att titeln ”bovärd” är den vanligaste titeln för yrkesrollen fastighetsvärd.
Enligt Fastigos lönestatistik har cirka 17 procent av de anställda på Fastighets avtalsområde bovärdsuppgifter, drygt 30 procent arbetar med specialistreparationer. Res­ten, drygt 50 procent, är fastighetsskötare.