Beräkningarna av hur höga marknadshyrorna skulle kunna bli grundera sig på en studie av Storstockholms bostadsutbud. Professorerna Mats Persson, Stockholms universitet, och Peter Englund, Handelshögskolan, har gjort studien.

I den utgick de ifrån boendekostnaderna i bostadsrätter och räknade om dessa till marknadshyror genom en ganska komplicerad metod.

I de siffror som presenterades på seminariet skulle den genomsnittliga hyreshöjningen i Storstockholm bli 27 procent.

– Innerstadslägenheter skulle få de största hyreshöjningarna i kronor. De bebos också av de med de högsta inkomsterna. Om hyresregleringen avskaffas är det en progressiv reform, eftersom de största höjningarna drabbar de med högst inkomster, hävdade professor Mats Persson.

Han var en av talarna på seminariet ”Mer än 50 år av felaktig bostadspolitik – går det att ändra?” som arrangerades av Ingenjörsvetenskapsakademin, IVA. Diskussionens utgångspunkt var den allvarliga bostadsbristen och hur den kan lösas med både ökat byggande och ökad rörlighet på bostadsmarknaden.

Andra delar i studien av hur marknadshyror skulle slå visar att de med lägst inkomster påverkas förhållandevis mer än högavlönade.

För låginkomsttagare skulle hyreshöjningen sluka mellan 13 och 20 procent av den disponibla inkomsten. De med låga inkomster skulle alltså utöver dagens hyra behöva lägga upp till 20 procent av sina pengar på boendet.

För de som tjänar mest skulle höjningarna endast ta tre till fyra procent av den disponibla inkomsten, trots att hyrorna i de mest attraktiva lägena skulle kunna öka med upp till 50 procent, enligt studien.

De beror på att de med högst inkomster tjänar mer än tio gånger så mycket som de lågavlönade gör.

Införande av marknadshyror skulle drabba en mycket större andel av befolkningen med låga inkomster än med höga, visar studien också. Bland lågavlönade bor omkring 50 procent i hyresrätter. Motsvarande siffra bland högavlönade är 10 procent.

De båda professorerna Persson och Englund hävdade att marknadshyrorna skulle generera stora skatteintäkter som skulle kunna användas till att kompensera de lägst avlönade genom bostadsbidrag.

Privata fastighetsägare i Storstockholmsområdet skulle få intäkter på upp till fyra miljarder kronor mer än i dag. En del av detta skulle staten få tillbaka via beskattningen av bostadsföretagens vinster.

Poängen med marknadshyror skulle vara att öka rörligheten på bostadsmarknaden. Äldre som bor stort när barnen flyttat ut skulle bli mer benägna att söka sig till mindre bostäder. Marknadshyror skulle också stimulera nybyggnation av lägenheter.

Nej, marknadshyror kommer inte att öka byggandet.

Men Sandro Scocco, chefsekonom på Arena Idé, hade starka invändningar mot det här resonemanget på seminariet. Sverige behöver bygga 80 000 lägenheter om året de kommande åren, enligt en rapport från Arena Idé till Hyresgästföreningens projekt Bostad 2030.

– Nej, marknadshyror kommer inte att öka byggandet. Vi har i princip marknadshyror på nyproduktion. En enig ekonomkår är överens om att byggandet har nått sin topp och vi ser nu ett tapp i produktionen. Bostadsbristen kommer att förvärras.

Förra året färdigställdes 40 000 lägenheter och 60 000 påbörjades. Det är en bra bit från de 80 000 bostäder per år som behövs fram till 2030.

– Marknaden kommer aldrig att vända den utvecklingen. Det behövs politiska initiativ. Min förhoppning är att vi når en lösning där byggandet inte minskar trots att vi går in i en lågkonjunktur, säger Sandro Scocco till Fastighetsfolket.

Så förhandlas hyrorna i dag

I dag styrs hyresmarknaden av ett bruksvärdesystem där hyrorna sätts efter förhandlingar mellan fastighetsägarna och Hyresgästföreningen.

En lägenhets bruksvärde är det praktiska värde den har ur hyresgästens synvinkel och utgår från hyresgäster i allmänhet. Exempel på egenskaper som styr bruksvärdet är bostadens storlek, planlösning, reparationsstandard och modernitetsgrad.

Källa: Hyresnämnden.