Under natten innan hade grannar klagat på en massa oväsen, kraftiga dunsar och smällar från den aktuella lägenheten, berättar fastighetsskötaren i domen från Falu tingsrätt. Oljudet blev värre och polis kallades till platsen.

Morgonen efter bestämde sig fastighetsskötaren och hyresvärden för att undersöka om det blivit några allvarliga skador på lägenheten, exempelvis vattenskador ifall handfat hade slagits sönder. Värden uppger också att han var orolig för att det hade hänt hyresgästen något.

De knackade på flera gånger men fick inget svar och gick in i lägenheten. Men där var hyresgästen och en manlig bekant till henne. Hyresgästen vaknade av att dörren öppnades. Hon var naken och lyckades svepa om sig med ett lakan. Situationen gjorde henne väldigt upprörd, berättar hon i domen.

Gick till rättegång

Både hyresvärden och fastighetsskötaren säger att de lämnade lägenheten kort efter att de såg att hyresgästen var hemma.

Händelsen som inträffade i november 2020 anmäldes som hemfridsbrott och gick hela vägen till rättegång – men där frias hyresvärden och fastighetsskötaren. 

Rätten skriver att det var rimligt att gå in i lägenheten då det förekommit mycket oväsen, samt att en hyresvärd i vissa situationer har rätt att gå in i en lägenhet utan tillstånd för att se att inga akuta skador uppstått, till exempel vattenskador.

Vanlig fråga

Värden och fastighetsskötaren hänvisade till 12 kapitlet i jordabalken (det som vanligtvis kallas hyreslagen) där det står att ”Hyresvärden har rätt att utan uppskov få tillträde till lägenheten för att utöva nödvändig tillsyn eller utföra förbättringsarbeten som inte kan uppskjutas utan skada”.

Lars Matton är chefsjurist på branschorganisationen Sveriges Allmännytta. Han har inte läst den aktuella domen, men berättar att bostadsbolagen brukar ha en del frågor om vad som gäller när en hyresvärd vill gå in i en lägenhet.

– Det är en ganska vanlig fråga, särskilt från bolag som har huvudnycklar till alla lägenheter. Vi är tydliga med att man helt enkelt ska ha ett godkännande från hyresgästen. Annars ska man inte gå in, för då riskerar du ett hemfridsbrott. Såvida det inte är rena nödsituationer, säger Lars Matton.

Vatten forsar ut

Nödlägen definieras i brottsbalken som när fara hotar liv, hälsa och egendom.

– Det kan vara till exempel en vattenskada som bara växer, det forsar ut vatten. Det kan brinna. När det finns en överhängande fara för byggnaden eller hälsa och liv, säger Lars Matton.

Glenn Karlsson, jurist på Hyresgästföreningens nationella rådgivning, säger att hyresvärd och hyresgäst i de flesta situationer bör kunna komma överens om en tid då värden får komma in i lägenheten.

– Problemet tror jag oftast är att den specifika tidpunkten inte fungerar. Det är lönt att försöka komma överens istället för att exempelvis ta kontakt med Kronofogden för att komma in i lägenheten. Det brukar ta väldigt lång tid. Skulle jag jobba på hyresvärdssidan skulle jag vara försiktig med att uppmana folk att gå in i lägenheter utan ett godkännande eftersom man faktiskt riskerar att begå ett brott.

Det här gäller

I jordabalkens 12:e kapitel, som brukar kallas hyreslagen, står det på paragraf 26 att ”Hyresvärden har rätt att utan uppskov få tillträde till lägenheten för att utöva nödvändig tillsyn eller utföra förbättringsarbeten som inte kan uppskjutas utan skada.”

Med förbättringsarbeten avses både reparationer och standardförbättrande åtgärder. Arbete som inte kan skjutas upp utan skada är sådant arbete som är nödvändigt för att reparera skada som medför fara för fastighetens bestånd och som ökar om arbetet skjuts upp, exempelvis vattenläckage.

Hyresvärden har rätt att ”utan uppskov” få tillträde till en lägenhet för att utöva nödvändig tillsyn över lägenheten. ”Utan uppskov” betyder att hyresvärden i princip har rätt till tillträde genast. Nödvändig tillsyn omfattar dels besiktningar som hyresvärden gör med vissa tidsmellanrum, dels besiktningar som är nödvändiga av speciella anledningar, exempelvis vid byte av hyresgäst.

Källa: Sveriges Allmännytta